File does not exists! (adv.html)
Главная Интервью Евгений Родионов: "Цены на жилье снижаться не будут"
Интервью

15.12.2006
Евгений Родионов: "Цены на жилье снижаться не будут"

Самый актуальный вопрос для большинства потенциальных покупателей – это, конечно, цены. Некоторые компании уже начали снижать цены на новостройки. Евгений Родионов, генеральный директор УК инвестиционно-строительного холдинга "Rodex Group", прокомментировал для "Собственника" ситуацию на рынке недвижимости:

- Вопрос ценовой динамкик волнует сейчас, наверное, всех. Тем не менее, несколько крупнейших компаний вообще отказались говорить со СМИ о ценах на первичном рынке... Это тенденция? Как, по вашему мнению, будет развиваться ценовая ситуация на рынке в ближайшей перспективе?

- Тенденцией это назвать сложно, так как большинство застройщиков снижать цены не планируют. Такое положение дел скорее характерно для столичных новостроек и пока не затрагивает рынок загородного строительства, где покупка дачи или коттеджа совершается не для последующей перепродажи, а для себя. Рынок еще не отошел от последствий 214-ФЗ, предложений на рынке по-прежнему недостаточно. Цены на нефть хоть и снизились, но все равно остаются на высоком уровне для того, чтобы рынок недвижимости чувствовал себя уверенно. Поэтому рост стоимости жилья продолжится, но с уже значительно более медленной динамикой. Спрос на объекты столичной и подмосковной недвижимости растет все время, т. к. растут доходы, объем ВВП, вследствие чего увеличивается и покупательская способность.

- Сохраняется ли на рынке дефицит новостроек? Каких еще предложений не хватает?

- Дефицит новостроек на рынке сохраняется, в частности, не хватает доступных предложений эконом-класса. В настоящее время примерно 40% общего спроса на загородную недвижимость приходится на коттеджные поселки эконом-класса, что значительно превышает имеющееся на рынке предложение. После почти двукратного роста цен на жилье индекс показывает, что жилье практически недоступно даже среднему классу, не говоря уже о социально незащищенных слоях населения. Таким образом, лишь 10-12% (320-380 тыс.) семей нуждаются и способны приобрести жилье в московском регионе. Увеличение объемов малоэтажного загородного строительства вокруг крупнейших мегаполисов в Российской Федерации - один из наиболее очевидных способов повышения доступности жилья. Инвестиционно-строительные компании полного цикла, работающие на рынке малоэтажного строительства, способны возводить дома в пределах 50-километровой зоны от мегаполиса со стоимостью 1 кв. м с учетом придомовой территории практически втрое дешевле недвижимости в черте города.

 - Как вы можете описать ситуацию на рынке загородной недвижимости?

- Ситуация на городском рынке недвижимости оказывает незначительное влияние на загородный рынок. Когда цены на столичную недвижимость резко выросли, увеличение стоимости домовладений в дачных и коттеджных поселках Подмосковья имело более равномерную динамику и соответствовало общерыночной тенденции, поэтому говорить о том, что напряженная ситуация на рынке городской недвижимости как-то сильно отразится на загородной недвижимости, не приходится. Дефицит земли в Москве приводит к тому, что в пределах города появляется все меньше новых объектов на продажу, что провоцирует небывалый рост цен. В этой связи покупатели серьезно рассматривают перспективу покупки загородного дома для постоянного проживания в пределах 30-километровой удаленности от МКАД по наиболее ликвидным западному и северо-западному направлениям как альтернативу московской квартире.

Вложения в загородные дома и коттеджи по-прежнему остаются наиболее надежным способом инвестирования. Здесь играет роль и экономический, и психологический фактор. Приобретая дом с участком, люди платят за нечто реальное, и их вложения в данном случае обеспечены землей, которая переходит в непосредственное владение. Цены на объекты ежегодно только растут, а в удачных проектах рост составляет порядка 20% ежегодно. Показательно то, что даже при покупке "загородки" в кредит конечная прибыль перекрывает выплаты по банковскому кредиту и прочие накладные расходы.

- Как вы относитесь к тому, что многие деревни сносят и на их месте строят дома? Тенденция эта началась несколько лет назад с подмосковных Мытищ и Балашихи, со скандалом докатилась до Бутово...

- Город растет и расширяется, что является естественным процессом для такого мегаполиса, как Москва, однако освоение прилегающих к Москве территорий должно происходить в рамках существующего законодательства и не нарушать права граждан, проживающих на данных территориях.

- Говорят, что в Москве еще можно строить, хватает и строительных мощностей, и инфраструктуры. А вот в регионах совсем сложно, и поэтому объемы строительства там совсем небольшие... Как вы видите региональные строительные перспективы?

- Основная проблема, существующая в настоящее время в регионах, заключается в том, что не реализуется концепция комплексного освоения территорий. В основном осуществляется точечная застройка без особого внимания к инфраструктуре, причем как в городах, так и в пригороде. Более-менее благоприятная ситуация наблюдается в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Ростове. Необходимо - в рамках программы "Доступное жилье" - комплексно подходить к решению поставленной задачи по обеспечению граждан РФ именно доступным и комфортным жильем. Помимо строительства самих домов необходимо развивать инфрастуктуру, инженерные и строительные мощности в регионах России. При комплексном подходе к реализации национального проекта можно говорить о вполне благоприятных перспективах развития строительства в регионах.

- Девелопер, как никто другой, должен всегда думать на шаг вперед. Как вы думаете, как будет развиваться законодательная ситуация на строительном рынке?

- Нужно разработать комплекс мероприятий по созданию прозрачного рынка земли в России: нормальный оборот земли практически отсутствует, процедуры изменения черты поселений носят крайне сложный характер, существуют коллизии земельного и градостроительного законодательства. Крайне затруднено приобретение земельного участка по прямой сделке купли-продажи, этот процесс требует много времени и дополнительных расходов. Например, сегодня процедура изменения вида разрешенного использования, не говоря уже об изменении категории земельного участка, носит крайне сложный характер, требует серьезных вложений и занимает от 6 месяцев до 1,5 лет. Как в таких условиях увеличивать темпы жилищного строительства - абсолютно непонятно.

Необходимо также разработать регламент для максимального упрощения процедур, связанных с согласованием инвестиционно-строительных проектов и получением технических условий для застройщиков. Ускоренный режим согласования ИРД будет сокращать сроки реализации проекта, стоимость кредитных ресурсов и, как следствие, уменьшать стоимость конечного продукта для конкретного покупателя.

Следует внести изменения в существующую законодательную базу для упрощения процедуры привлечения иностранной рабочей силы, поскольку действующие законы практически не работают, а рост объемов строительства неминуемо приведет к дефициту трудовых ресурсов. Благодаря законотворческой деятельности государственных органов в скором будущем можно ожидать значительного упрощения процедуры найма иностранной рабочей силы. Так, 15 января 2007 ожидается вступление в силу поправок в закон "О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации"...

- В прессе много говорится о том, что ипотека "подхлестывает" цены. Из вашего опыта, каково влияние ипотеки на современный рынок?

- Ипотека позволяет застройщику увеличивать темпы реализации своих объектов, тем самым привлекая полученные денежные средства на реализацию проекта, что приводит к снижению необходимых инвестиций и ускоряет выход его на самоокупаемость – все это делает проект более рентабельным для застройщика.

 




Добавить комментарий

Ваше имя


Комментарий


Код







File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html) File does not exists! (adv.html) File does not exists! (adv.html)