16.04.2008
Коммунальные сети и бредни

Нехватка и дороговизна инженерных коммуникаций под жилищное строительство принимают в России масштаб стихийного бедствия. Это происходит несмотря на то, что правительство регулярно заявляет об активных мерах по решению проблемы.

Чем дальше, тем дороже

Уже два года назад и сами коммунальщики, и девелоперы обеспокоено говорили о том, что возможности инфраструктуры многих крупных российских городов практически исчерпаны. Особенно остро проблема стояла в Москве и ближнем Подмосковье. Это, в свою очередь, увеличивало цены на возводимые «квадратные метры», поскольку затраты на дефицитную инфраструктуру и на «решение вопросов» по подключению к ней конечно же закладывались в стоимость жилья.

За прошедшее время дефицит только обострился. Соответственно выросли цены на подключение строительных площадок к инженерным коммуникациям. Дмитрий Краснов, эксперт департамента девелопмента управляющей компании «Масштаб», работающей в Московской области, говорит, что два года назад подключение к энергосетям обходилось компании в 28 тысяч рублей за каждый киловатт, теперь обходится в 44 тысячи. В центре Москвы цена подключения киловатта зашкаливает за 100 тысяч рублей.

По мнению участников рынка, дефицит мощностей усугубляется монополией крупных компаний на их подключение и незаинтересованностью монополистов в снижении сегодняшних высоких цен. Действительно, если можно получать сверхприбыли не напрягаясь, то какой смысл прикладывать какие-то усилия для расширения объемов оказываемых услуг?

Представители строительных компаний вполне резонно считают, что необходимо разрабатывать механизмы, которые бы делали выгодными инвестиции в модернизацию действующих сетей, создавать четкие и прозрачные правила игры на этом рынке. «Надо предусмотреть участие бизнеса в совместном с государством строительстве новых энергетических мощностей, привлечение дополнительных кредитов», - считает заместитель генерального директора компании «Старая площадь» Алексей Кожевников.

Раз программа, два программа

Но ведь это не новость: еще с 2002 года в стране реализуется федеральная целевая программа «Жилище», рассчитанная на период до 2010 года. В рамках программы есть очень важная подпрограмма «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства». Она предусматривает предоставление государственных гарантий по кредитам, направленным на финансирование строительства объектов инженерной инфраструктуры, а также субсидирование процентов по таким кредитам. То есть, казалось бы, решает проблему создания того самого механизма взаимодействия бизнеса и местных органов власти, о котором говорит заместитель генерального директора компании «Старая площадь». Однако по прошествии пяти лет с начала реализации программы с подпрограммой выяснилось, что заложенные в них механизмы не сработали. Гарантии и субсидии никого особо не заинтересовали.

«Оказалось, что к кредитным отношениям никто вообще не готов», - заявила в одном из интервью президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. По ее словам, сначала целый год шла дискуссия в правительстве между Минфином, Минэкономики и Минрегионом о том, кто может претендовать на госгарантии. В программе «Жилище» было написано, что на них может претендовать кто угодно: субъект Федерации, муниципалитет, коммунальное предприятие, застройщик. Но потом Минфин сказал: никаких гарантий застройщикам и коммунальщикам давать не будем. Только муниципалитетам и субъектам Федерации. Но муниципалитеты и субъекты РФ не основные участники отношений, поэтому в 2006 году гарантии остались невостребованными. В 2007 году Минфин стал добрее: хорошо, будем давать гарантии частным застройщикам и коммунальным предприятиям. И при этом потребовал от них встречного обеспечения кредитов. «Но если есть обеспечение, - говорит Косарева, - зачем гарантии?».

Такая огорчительная недальновидность авторов федеральной программы и руководителей министерств привела к плачевному результату: стоило в последние годы несколько увеличиться темпам жилищного строительства, как дефицит коммунальных сетей принял уже совсем катастрофический характер. По словам замминистра Минрегионразвития Сергей Круглика, в успешном 2007 году, когда было построено 60,4 миллионов квадратных метров жилья (это на 4,4 миллиона больше, чем планировалось, и почти на 10 миллионов больше, чем в 2006 году), строители «выжали всё» из обеспеченных коммуникациями площадок, и в ближней перспективе ограничителем строительства станет именно отставание социальной и инженерной инфраструктуры.

К слову, до перехода на работу в Министерство регионального развития господин Круглик долгие годы возглавлял «Рострой», ту самую организацию, которая главным образом и занималась разработкой и реализацией программы «Жилище» и коммунальной подпрограммы.

Пар уходит в свисток

Кроме программы и подпрограммы, государством были предприняты и другие меры, направленные на снижение инфраструктурного дефицита. В частности, в период с 2004 по 2007 годы Госдума приняла несколько пакетов новых законов и поправок, которые должны были сделать прозрачной процедуру предоставления земли под застройку, уменьшить объём и радикально сократить (с двух лет до 45 дней!) сроки прохождения всех необходимых документов. Но опять незадача: все эти хорошие законы предусматривают наличие генеральных планов развития территорий. В соответствии с этими генпланами должны формироваться земельные лоты для выставления их на аукционы и продажи по ясным и прозрачным правилам. Однако подавляющее большинство российских территорий генпланов пока не имеют. Не готовы также правила землепользования и застройки. «Всё это необходимо было подготовить к 1 января 2008 года, - говорит Надежда Косарева, - но затем сроки были сдвинуты на 1 января 2010 года».

В итоге все предпринятые федеральными органами «активные меры» нисколько не обеспокоили ни монополистов, ни чиновников из местных органов власти, которые по-прежнему выделяют землю под строительство преимущественно «родственным» компаниям, а если «чужим» - то небольшими лоскутками. «Затягивать» на такой участок коммуникации - очень дорогое удовольствие. Строить собственные мощности на маленьком клочке земли нерентабельно и просто негде. А присоединение к уже существующей перегруженной инфраструктуре производятся «в порядке исключения». Земля и коммуникации при этом оказываются поистине золотыми.

Складывается труднообъяснимая для человека, не знающего российских реалий, картина: земли и денежных средств в стране более, чем достаточно, как и газа, угля, металла для труб, дешевой рабочей силы, – но инженерные сети обходятся намного дороже, чем в странах, бедных ресурсами и с дорогой рабочей силой.

«За рубежом цена земли вместе со всей инфраструктурой составляет в среднем около 30 процентов в общей калькуляции затрат на строительство, - говорит вице-президент российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, - а у нас эта цифра намного выше: до 60, а иногда и до 90 процентов».

Вряд ли причины только в несогласованности действий, несовершенстве нормативной базы и чьём-то неумении работать. Просто не всем ключевым участникам российского рынка недвижимости выгодно, чтобы жилья строилось больше и чтобы оно при этом дешевело. Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, как и некоторые другие независимые эксперты, не раз уже высказывалась о том, что в российской сфере жилищного строительства существует связка между бюрократами, которые распределяют землю и выдают разрешения на строительство, и монопольными структурами, которые строят жильё. «Главное – разбить эту связку», - считает Косарева. Пока, как видим, «главное» не очень удаётся.

Кто виноват и что делать

Что теперь делать с обострившимся дефицитом? Вряд ли тут придумаешь что-то принципиально новое. «Государство и субъекты РФ должны взять на себя совместное финансирование инфраструктуры при строительстве новых домов, чтобы снизить цены на жилье», - заявил не так давно журналистам губернатор Воронежской области Владимир Кулаков. «В последнее время строится довольно много жилья, однако это не привело ни к снижению его стоимости, ни к повышению его качества. Необходимо искать механизм, который позволил бы устранить эти недостатки», - отметил губернатор. По мнению Кулакова, государство в лице федерального центра и субъекта РФ могло бы на паритетных началах заняться финансированием создания инфраструктуры при строительстве новых домов, в частности, прокладки дорог, водо-, газо- и энергоснабжения.

В таком же духе высказывался и оренбургский губернатор Алексей Чернышев: по его мнению, строители неправомерно включают в стоимость возводимого жилья затраты на коммунальную и социальную инфраструктуру, и это делает «Доступное жилье» совсем не доступным. Но кто должен компенсировать застройщикам их затраты? Федеральный центр при посильном участии региона, считает Чернышев.

Центр, судя по всему, к такому повороту событий и вообще к новым «активным мерам» готов. Об этом, в частности, говорится в недавно принятом, но уже наделавшем шума постановлении правительства РФ от 4 апреля, подписанном через два дня после заявления Дмитрия Медведева о том, что надо изымать неэффективно используемые ведомственные земли и строить на них доступное жилье. Это постановление, «заморозившее» сделки с принадлежащими министерствам и ведомством пригородными территориями до 1 января 2009 года, содержит указание для руководителей регионов: до 1 октября текущего года подать заявки на субсидии из федерального бюджета для строительства инженерной и социальной инфраструктуры на тех самых землях, которые будут изыматься у ведомств и перепрофилироваться под жилищное строительство. Так что задачи и планы в очередной раз прояснились.

Текст: Виктор Шацких, homeweek.ru

Ваше имя

Комментарий

Код