File does not exists! (adv.html)
Главная Статьи Коммунальные сети и бредни
Статьи

16.04.2008
Коммунальные сети и бредни

Нехватка и дороговизна инженерных коммуникаций под жилищное строительство принимают в России масштаб стихийного бедствия. Это происходит несмотря на то, что правительство регулярно заявляет об активных мерах по решению проблемы.

Чем дальше, тем дороже

Уже два года назад и сами коммунальщики, и девелоперы обеспокоено говорили о том, что возможности инфраструктуры многих крупных российских городов практически исчерпаны. Особенно остро проблема стояла в Москве и ближнем Подмосковье. Это, в свою очередь, увеличивало цены на возводимые «квадратные метры», поскольку затраты на дефицитную инфраструктуру и на «решение вопросов» по подключению к ней конечно же закладывались в стоимость жилья.

За прошедшее время дефицит только обострился. Соответственно выросли цены на подключение строительных площадок к инженерным коммуникациям. Дмитрий Краснов, эксперт департамента девелопмента управляющей компании «Масштаб», работающей в Московской области, говорит, что два года назад подключение к энергосетям обходилось компании в 28 тысяч рублей за каждый киловатт, теперь обходится в 44 тысячи. В центре Москвы цена подключения киловатта зашкаливает за 100 тысяч рублей.

По мнению участников рынка, дефицит мощностей усугубляется монополией крупных компаний на их подключение и незаинтересованностью монополистов в снижении сегодняшних высоких цен. Действительно, если можно получать сверхприбыли не напрягаясь, то какой смысл прикладывать какие-то усилия для расширения объемов оказываемых услуг?

Представители строительных компаний вполне резонно считают, что необходимо разрабатывать механизмы, которые бы делали выгодными инвестиции в модернизацию действующих сетей, создавать четкие и прозрачные правила игры на этом рынке. «Надо предусмотреть участие бизнеса в совместном с государством строительстве новых энергетических мощностей, привлечение дополнительных кредитов», - считает заместитель генерального директора компании «Старая площадь» Алексей Кожевников.

 

К кредитным отношениям никто не готов,
считает президент «Института экономики города» Надежда Косарева

 

Раз программа, два программа

Но ведь это не новость: еще с 2002 года в стране реализуется федеральная целевая программа «Жилище», рассчитанная на период до 2010 года. В рамках программы есть очень важная подпрограмма «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства». Она предусматривает предоставление государственных гарантий по кредитам, направленным на финансирование строительства объектов инженерной инфраструктуры, а также субсидирование процентов по таким кредитам. То есть, казалось бы, решает проблему создания того самого механизма взаимодействия бизнеса и местных органов власти, о котором говорит заместитель генерального директора компании «Старая площадь». Однако по прошествии пяти лет с начала реализации программы с подпрограммой выяснилось, что заложенные в них механизмы не сработали. Гарантии и субсидии никого особо не заинтересовали.

«Оказалось, что к кредитным отношениям никто вообще не готов», - заявила в одном из интервью президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. По ее словам, сначала целый год шла дискуссия в правительстве между Минфином, Минэкономики и Минрегионом о том, кто может претендовать на госгарантии. В программе «Жилище» было написано, что на них может претендовать кто угодно: субъект Федерации, муниципалитет, коммунальное предприятие, застройщик. Но потом Минфин сказал: никаких гарантий застройщикам и коммунальщикам давать не будем. Только муниципалитетам и субъектам Федерации. Но муниципалитеты и субъекты РФ не основные участники отношений, поэтому в 2006 году гарантии остались невостребованными. В 2007 году Минфин стал добрее: хорошо, будем давать гарантии частным застройщикам и коммунальным предприятиям. И при этом потребовал от них встречного обеспечения кредитов. «Но если есть обеспечение, - говорит Косарева, - зачем гарантии?».

Такая огорчительная недальновидность авторов федеральной программы и руководителей министерств привела к плачевному результату: стоило в последние годы несколько увеличиться темпам жилищного строительства, как дефицит коммунальных сетей принял уже совсем катастрофический характер. По словам замминистра Минрегионразвития Сергей Круглика, в успешном 2007 году, когда было построено 60,4 миллионов квадратных метров жилья (это на 4,4 миллиона больше, чем планировалось, и почти на 10 миллионов больше, чем в 2006 году), строители «выжали всё» из обеспеченных коммуникациями площадок, и в ближней перспективе ограничителем строительства станет именно отставание социальной и инженерной инфраструктуры.

К слову, до перехода на работу в Министерство регионального развития господин Круглик долгие годы возглавлял «Рострой», ту самую организацию, которая главным образом и занималась разработкой и реализацией программы «Жилище» и коммунальной подпрограммы.

 

Земля и коммуникации оказываются поистине золотыми

 

Пар уходит в свисток

Кроме программы и подпрограммы, государством были предприняты и другие меры, направленные на снижение инфраструктурного дефицита. В частности, в период с 2004 по 2007 годы Госдума приняла несколько пакетов новых законов и поправок, которые должны были сделать прозрачной процедуру предоставления земли под застройку, уменьшить объём и радикально сократить (с двух лет до 45 дней!) сроки прохождения всех необходимых документов. Но опять незадача: все эти хорошие законы предусматривают наличие генеральных планов развития территорий. В соответствии с этими генпланами должны формироваться земельные лоты для выставления их на аукционы и продажи по ясным и прозрачным правилам. Однако подавляющее большинство российских территорий генпланов пока не имеют. Не готовы также правила землепользования и застройки. «Всё это необходимо было подготовить к 1 января 2008 года, - говорит Надежда Косарева, - но затем сроки были сдвинуты на 1 января 2010 года».

В итоге все предпринятые федеральными органами «активные меры» нисколько не обеспокоили ни монополистов, ни чиновников из местных органов власти, которые по-прежнему выделяют землю под строительство преимущественно «родственным» компаниям, а если «чужим» - то небольшими лоскутками. «Затягивать» на такой участок коммуникации - очень дорогое удовольствие. Строить собственные мощности на маленьком клочке земли нерентабельно и просто негде. А присоединение к уже существующей перегруженной инфраструктуре производятся «в порядке исключения». Земля и коммуникации при этом оказываются поистине золотыми.

Складывается труднообъяснимая для человека, не знающего российских реалий, картина: земли и денежных средств в стране более, чем достаточно, как и газа, угля, металла для труб, дешевой рабочей силы, – но инженерные сети обходятся намного дороже, чем в странах, бедных ресурсами и с дорогой рабочей силой.

«За рубежом цена земли вместе со всей инфраструктурой составляет в среднем около 30 процентов в общей калькуляции затрат на строительство, - говорит вице-президент российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, - а у нас эта цифра намного выше: до 60, а иногда и до 90 процентов».

Вряд ли причины только в несогласованности действий, несовершенстве нормативной базы и чьём-то неумении работать. Просто не всем ключевым участникам российского рынка недвижимости выгодно, чтобы жилья строилось больше и чтобы оно при этом дешевело. Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, как и некоторые другие независимые эксперты, не раз уже высказывалась о том, что в российской сфере жилищного строительства существует связка между бюрократами, которые распределяют землю и выдают разрешения на строительство, и монопольными структурами, которые строят жильё. «Главное – разбить эту связку», - считает Косарева. Пока, как видим, «главное» не очень удаётся.

 

Строители неправомерно включают в стоимость возводимого жилья затраты
на коммунальную и социальную инфраструктуру

 

Кто виноват и что делать

Что теперь делать с обострившимся дефицитом? Вряд ли тут придумаешь что-то принципиально новое. «Государство и субъекты РФ должны взять на себя совместное финансирование инфраструктуры при строительстве новых домов, чтобы снизить цены на жилье», - заявил не так давно журналистам губернатор Воронежской области Владимир Кулаков. «В последнее время строится довольно много жилья, однако это не привело ни к снижению его стоимости, ни к повышению его качества. Необходимо искать механизм, который позволил бы устранить эти недостатки», - отметил губернатор. По мнению Кулакова, государство в лице федерального центра и субъекта РФ могло бы на паритетных началах заняться финансированием создания инфраструктуры при строительстве новых домов, в частности, прокладки дорог, водо-, газо- и энергоснабжения.

В таком же духе высказывался и оренбургский губернатор Алексей Чернышев: по его мнению, строители неправомерно включают в стоимость возводимого жилья затраты на коммунальную и социальную инфраструктуру, и это делает «Доступное жилье» совсем не доступным. Но кто должен компенсировать застройщикам их затраты? Федеральный центр при посильном участии региона, считает Чернышев.

Центр, судя по всему, к такому повороту событий и вообще к новым «активным мерам» готов. Об этом, в частности, говорится в недавно принятом, но уже наделавшем шума постановлении правительства РФ от 4 апреля, подписанном через два дня после заявления Дмитрия Медведева о том, что надо изымать неэффективно используемые ведомственные земли и строить на них доступное жилье. Это постановление, «заморозившее» сделки с принадлежащими министерствам и ведомством пригородными территориями до 1 января 2009 года, содержит указание для руководителей регионов: до 1 октября текущего года подать заявки на субсидии из федерального бюджета для строительства инженерной и социальной инфраструктуры на тех самых землях, которые будут изыматься у ведомств и перепрофилироваться под жилищное строительство. Так что задачи и планы в очередной раз прояснились.

Текст: Виктор Шацких, homeweek.ru




Добавить комментарий

Ваше имя


Комментарий


Код







File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html) File does not exists! (adv.html) File does not exists! (adv.html)